自2020年底住建部將“城市更新”作為未來城市發(fā)展的重點工作后，城市更新廣受業(yè)界關注。近日，住建部發(fā)布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，北京市積極響應，隨后印發(fā)了《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》(以下簡稱《計劃》)，明確不搞大拆大建，設立城市更新產(chǎn)業(yè)基金，鼓勵銀行、國有企業(yè)、民營企業(yè)積極參與，廣泛引入社會資本等，探索城市更新的“北京模式”。

從拆建轉向存量更新

舊廠房改造成創(chuàng)意園、商場改為寫字樓、老舊小區(qū)被重新規(guī)劃……這些城市更新項目成為近年來北京的一大熱點。在城市更新和棚改行動大拆大建的做法被叫停后，像北京這樣具有悠久歷史的城市如何實施城市更新行動，尤其考驗功力。

“城市更新的實質(zhì)是對現(xiàn)有城市空間的優(yōu)化配置，尤其是要對一些不能適應首都功能發(fā)展的空間進行優(yōu)化調(diào)整，對一些城市老舊空間通過補齊現(xiàn)代功能進而更好地滿足人民對美好生活的需要。”北京市住建委相關負責人表示。《計劃》提出，實施城市更新行動應聚焦城市建成區(qū)存量空間資源的提質(zhì)增效，不搞大拆大建，除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開發(fā)等項目。《計劃》要求，按照城市空間布局和不同圈層功能定位、資源稟賦，注重分區(qū)引導、分類制定政策。加大政策機制改革力度，試點先行、以點帶面、項目化推進，探索城市更新的新模式、新路徑、新機制，有序開展城市更新行動。

在智慧城市建設方面，《計劃》提出，大力推進城市更新項目信息化、數(shù)字化、智能化升級改造，注重運用區(qū)塊鏈、5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)以及新型綠色建材等新技術新材料，以城市更新為載體，廣泛布設智慧城市應用場景，進一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務水平，提高綠色建筑效能，打造智慧小區(qū)、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區(qū)，助力提升城市居住品質(zhì)、提供便捷公共服務、推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、培育新興消費模式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，分析相關政策可以看出，實際上北京城市更新更多的是需要“啃骨頭”，即部分更新項目有很多特殊性，需要采取非常細致和耐心的工作。這包括首都功能核心區(qū)平房、危舊樓房、簡易樓等，其都和北京特有的歷史文化和住房制度等有關，而且還要充分考慮到北京疏解非首都功能等要求，所以更加需要細致地推進，對于各類遺留問題需要認真解決，要注意從激活城市活力和轉變城市發(fā)展方式等角度進行。

明確六種更新類別

城市更新包括哪些類別?適用范圍有哪些?《計劃》對此進行了細化界定。《計劃》指出，除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開發(fā)等項目。實施城市更新行動的項目類型共包括六類:首都功能核心區(qū)平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復性修建，老舊小區(qū)改造，危舊樓房改建和簡易樓騰退改造，老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級，低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。

關于目標任務，《計劃》明確規(guī)定，到2025年，完成首都功能核心區(qū)平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務;力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務，重點推進本市500萬平方米抗震節(jié)能綜合改造任務、3100萬平方米節(jié)能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區(qū)改造任務;實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造;重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統(tǒng)商圈改造升級;有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”;基本完成134個在途城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目，完成3萬戶改造任務。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽表示，城市更新是大城市再繁榮的重要支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競爭力，擁有更好的發(fā)展機會，帶動產(chǎn)業(yè)進步，同時讓居民的生活體驗更美好。《計劃》量化了要達到的目標成果和需要出臺的具體政策，確保了后續(xù)政策的落地實施。

強調(diào)“造血”機制

城市更新行動中，資金來源和協(xié)作機制向來是一個難題。《計劃》對此進行了新的探索，將采取政府引導，市場運作的模式，建立以區(qū)為主、市區(qū)聯(lián)動的城市更新行動工作機制，研究制定支持政策，強化統(tǒng)籌推進力度。充分激發(fā)市場活力，調(diào)動不動產(chǎn)產(chǎn)權人、市場主體和社會力量等各方積極性，多種方式引入社會資本，同時更新改造空間以持有經(jīng)營為主，探索形成多渠道投資模式。《計劃》強調(diào)，要研究支持社會資本參與城市更新的政策機制，加快建立微利可持續(xù)的利益平衡和成本分擔機制，形成整體打包、項目統(tǒng)籌、綜合平衡的市場化運作模式。暢通社會資本參與路徑，鼓勵市屬、區(qū)屬國有企業(yè)搭建平臺，加強與社會資本合作，通過設立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式，參與城市更新。

此外，鼓勵資信實力強的民營企業(yè)全過程參與更新項目，形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應比例給予支持。完善標準規(guī)范，提高審批效率，創(chuàng)新監(jiān)管方式，為社會資本參與城市更新創(chuàng)造良好環(huán)境。比如在老舊小區(qū)改造方面，《計劃》就提出了要積極探索老舊小區(qū)改造多方共擔籌資模式，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”，完善市場化實施機制。“此次政策明確了多元參與、共治共享的模式，尤其是提到了‘鼓勵居民、各類業(yè)主在城市更新中發(fā)揮主體主責作用’的導向。這說明城市更新不僅是簡單的房企或投資者的事，而是一個基層資源挖掘和協(xié)調(diào)的過程，應積極進行推廣和宣傳，讓居民和社會公眾充分參與其中。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》表示。

嚴躍進認為，此次北京的政策在強調(diào)社會資本參與的同時，也明確強調(diào)推動更新項目建立自給自足的“造血”機制。這要求對于城市更新后續(xù)的項目發(fā)展要有更細致的規(guī)劃。如果規(guī)劃不到位，就可能會造成城市更新項目和市場需求脫節(jié)，導致城市更新項目社會價值和經(jīng)濟價值難以統(tǒng)一。因此，如何讓城市更新項目持續(xù)運作并形成良好的商業(yè)價值，也是各類投資者需要關注的內(nèi)容。