在中秋小長假期間，并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千點暴跌”的大行情，周一午盤收盤前，港股曾跌穿24000點，為去年10月以來的首次，至當日收盤，恒指跌3.3%，跌去約1000點，收報24099點。
港股出現“黑色星期一”，很大程度上受到地產和金融的拖累。20日，香港地產股跌去6.69%，成為暴跌“重災區”。其中，香港本地地產股出現大跌，恒基地產跌13.34%、新世界發展跌11.54%，長實集團、新鴻基地產也跌超9%;而內房股方面，中國恒大上午跌17%，收盤跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團、綠景中國地產、富力地產跌逾8%，雅居樂跌逾7%。
在此之前，中資地產股已調整多時，大部分公司的股價已觸及歷史低點，但20日突發的大幅下跌，依然讓市場大感意外，原因也眾說紛紜。有機構分析人士向第一財經表示，中國恒大流動性危機的連續發酵，引發海外投資者恐慌，擔憂恒大之外還有更多中資地產公司發生違約爆雷事件，進而引發金融系統的危機。不過，國內房地產行業人士則相對樂觀，易居企業集團CEO丁祖昱對第一財經表示，未來可能還會有一些小規模房企出現問題，類似恒大這個體量的則不會再有，因此總體風險可控。
從全球市場而言，周一(9月20日)恒生指數收盤跌3.3%，連帶著富時中國A50股指期貨大幅下跌;美國標普500指數大跌1.7%，近一年來流動性充裕的美股鮮少出現高于1%的跌幅;避險貨幣美元和瑞郎吸引避險資金并成為最強貨幣。美元指數到達3月高點，一舉突破93大關，離岸人民幣一度跌幅擴大至400點，逼近6.48附近;大宗商品普遍走弱。不過，周二(9月21日)市場企穩反彈，美股股指期貨漲幅擴至1%附近，恒指小幅反彈近0.5%。
地產不確定性引發恐慌
9月20日，在香港股市大跌之際，一家名為新力控股(02103.HK)的中等規模房企被推至風暴眼。新力控股由江西富豪張園林控制，公司股價盤中閃崩，最高跌幅近92%，截至停牌跌幅達87%，一日市值蒸發約120億港元，每股股價僅剩0.5港元。
新力控股是一家從江西南昌起家的房企，2010年憑借南昌帝泊灣項目起步，張園林僅用了9年時間就實現企業在香港上市，只用10年就成為全國房企前30強，銷售額超千億元。
不過，跟所有在過去幾年高速增長的房企一樣，新力控股采取了杠桿擴張戰略，公司規模快速提升的背后是債務雪球的不斷膨脹。數據顯示，截至2021年6月底，在手現金為140億元人民幣，未來一年到期的債務有132億元，剔除預收賬款的資產負債率為73.5%，高于“三道紅線”標準。
今年7月起，新力控股旗下多家子公司被曝票據逾期、拒付等現象。不過，在8月底業績會上，新力管理層表示，截至2021年6月30日，新力商票余額9.4億人民幣，半年內到期金額不超過3億元，內部有嚴格的管理系統，未來管理還將更加嚴格。
但新力的基本面讓資本市場的擔憂猶存，不久前，標普與惠譽分別將新力控股評級展望從“穩定”調整為“負面”。
第一財經從一位接近新力的人士處獲悉，新力控股人力資源在兩天前口頭通知降薪計劃，沒有正式文件下發，具體執行標準為，總部管理層普降50%以上，副總裁級別降薪70%，基層降薪10%~20%。
“新力目前確實面臨一定程度的資金問題，融資、信貸收緊的影響較大，現在回款很慢，要緩解資金壓力，給高管降薪是立竿見影的一個舉措。”一位知情人士對第一財經表示。
目前，新力控股并未就股價暴跌做出公開回應。市場人士分析，可能系市場恐慌情緒的集中釋放導致了踩踏，因為目前新力還未暴露出公開的債務違約。
值得關注的是，9月20日盤后，富力地產公告稱，作為富力地產執行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金，并將在一至兩個月內完成。幾乎在同時，碧桂園服務(06098.HK)發布公告稱，將以不超過100億元的價格收購富力物業。這兩則公告意味著，富力正透過多種舉措緩解現金流壓力，該公司自2020年逐步陷入流動性緊張局面以來，終于走到變賣“現金奶牛”的地步。
地產行業加速入冬?
從市場層面上來看，周一(9月20日)，恒大股價跌幅高達10.24%，今年迄今累計下跌超80%。恒生指數表現最差，周一跌幅3.3%，成為年內最差的交易日。
港股下跌最多的行業是地產和金融，其核心癥結是相關風險事件發酵以及對房地產行業流動性的擔憂。避險情緒瞬間傳導至全球市場。美國期貨市場周一開盤走低。
由于港股和美元債市場的國際投資者占比很高，資金進出較為劇烈，導致節中市場波動較大。
“內、外資對近期風險資產的解讀區別較大，例如，某外資重倉的銀行股在周一大跌近10%，但實則其表內貸款中對某開發商的貸款余額幾乎為零(表外理財不詳)，這可能更多是因為外資恐慌所致。”招商證券銀行業首席分析師廖志明在電話會上提及。
美元債市場的劇烈波動也體現了外資的情緒。晨星(MorningstarDirect)的數據顯示，國際資管巨頭瑞銀(UBS)、匯豐(HSBC)和貝萊德(Blackrock)一直在加碼恒大債券。“鑒于息差不斷擴大和估值差具有吸引力，我們看到一些基金在2021年7月至8月期間加碼了中國恒大債券。”晨星基金經理研究分析師PatrickGe對第一財經記者表示，但就目前而言，債券經理對逢低買入的態度喜憂參半，不少機構此前開始清理敞口，加劇了市場波動。
不過，接受第一財經記者采訪的中、外資機構交易人士認為，境內股、債、匯市場節后開盤可能承壓，9月23日恒大合計1.195億美元的美元、人民幣債券利息兌付將引發關注，但將恒大事件喻為“雷曼時刻”過于夸大，美國政府救助不及時、杠桿和相關衍生品過度發展都導致了當年的危機，但中國市場和居民資產負債表的健康程度遠強于當年的美國，此次外資的過度恐慌導致部分市場或標的被錯殺。
周一出現的新力控股股價閃崩，或是資本市場對于地產前景擔憂的極致呈現。去年下半年以來，隨著“三道紅線”、“房地產貸款集中管理”的陸續出臺，以及各個地方政府加大調控力度，使得市場逐步形成共識，即房地產的邏輯已經發生根本改變，過去靠高杠桿擴張的模式將無法延續，一大批高杠桿房企將在新的政策指引下強行縮表。
“在當下的政策環境下，房地產所能獲得的發展空間十分有限，一是融資受限之后帶來規模增長受限，二是土地成本和住房銷售價格鎖定之后帶來利潤空間下滑，房地產的整體邏輯發生了改變，黃金時代沒有了，連白銀時代都算不上，可能只能說是青銅時代。”一位上市房企高管如此評論。
市場上，各地調控政策的層層加碼，讓買房觀望情緒日漸濃厚，房企去化速度放緩。今年7月、8月的數據顯示，國內房地產市場陷入了整體調整格局，百強房企同比、環比銷售金額均出現不同程度的下降。第三方機構克而瑞研究中心發布的數據顯示，2021年8月，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環比下降10.7%。
“下半年以來百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期，7月、8月連續兩月單月業績同比下跌。”機構稱。億翰智庫提供的數據顯示，TOP50房企中，8月單月，銷售業績同比上漲的僅有14家，同比跌幅在20%以上的則多達21家。
據了解，步入“金九銀十”傳統銷售旺季后，各家房企都加大了促銷力度，預計銷售數據會有所好轉。不過，多家房企負責人均向第一財經表示，“對后市不樂觀”，年初確定的銷售目標只能盡量爭取達成。
風險正在加速出清
“我們早在今年初就提醒客戶回避地產股和地產債。”一位香港外資銀行人士告訴第一財經，因為地產前景的不確定性，市場擔憂市場銷售的縮量，帶來更多房企被拖至流動性枯竭的境地。
此前，福晟集團、泰禾集團、華夏幸福、藍光發展等幾家規模房企已經出現公開債務違約，中國恒大資金危局的不斷發酵，將市場的恐慌情緒放大：如果房企批量違約，將給金融體系帶來多大的風險敞口?
廖志明表示，就銀行而言，其對于地產的敞口主要是三部分——房地產開發貸款和個人按揭貸款、債券投資、非標資產(例如信托產品)。其中，在房價大體平穩的背景下，按揭貸款風險很小，近幾年嚴控的開發貸余額的整體占比也已經很低且抵押物充足，因而即便開發商倒閉，相關抵押物的變現能力仍較好，銀行還可引入其他開發商來繼續開發并出售房產;就銀行自營債券而言，目前持倉主要以地方政府債券為主，信用債占比不到10%，地產債占總體的比例則更低;表外理財資金對于地產債和非標的敞口可能更大一些，尤其是股份行。此外，銀行代銷的信托產品等可能涉及地產資產，例如，涉及地產項目前端融資的部分可能存在抵押物不足的情況，需要關注后續的信用風險。
結合近期市場表現，廖志明表示，離岸市場對于近期風險事件的反應過度。
未來，各界更關注的是年底會否出現信用收縮。中航信托宏觀策略總監吳照銀則對記者表示，信用收縮的源頭主要有幾個方面：一是貨幣供給增速從去年11月以來一直下行，社融增速從去年10月的13.7%下降到上個月的10.3%，M2、信貸增速都在下行，第四季度貨幣擴張的可能性并不大;二是關注風險事件會否帶來宏觀上的流動性緊張。
不過更多機構認為，目前涉房負債約60萬億元(包含個貸、開發貸、境內外發債)，其中開發貸和境內發債都是負增長，如果政策要維持中性或托底，四季度和明年上半年可能會出現開發貸和境內發債邊際增長的情況。此外，市場對于定向降準的預期仍然不低，因而境內債市情緒并不悲觀。
多位房地產業內人士在接受第一財經采訪時均認為，接下來的一段時間內，一定還會有其他房企違約，但數量不會太多，大部分房企目前仍處于風險可控的狀態。
丁祖昱認為，不排除還有個別企業爆雷，但整體風險可控，大面積爆雷的風險不大，尤其是大型房企中多數公司的護城河仍在。
在今年8月，多家房企高管在各自的業績發布會上均釋放了相似信號，即公司早已采取“現金為王”策略，減少了拿地支出，積極銷售回款，足以應對漫長的地產寒冬。“現在大家的思路比較一致，保命要緊，這個時期活著比發展更重要。”
步入下半年以來，多數房企在內部切換至“過冬模式”，采取了包括減少支出、嚴控費用、裁員降薪、甩賣資產等舉措維持現金流的穩定。據市場消息統計，今年傳出裁員的房企高達十余家，包括綠地、恒大、雅居樂、金科、蘇寧置業、花樣年、陽光城等。而東方財富Choice數據顯示，中報中已披露員工數量的54家港股上市房企及物企中，有15家員工較2020年末減少，24家人員數量未變，13家人員數量增多。
未來的房地產將走向何方?多數房企保持長期看好的樂觀態度。比如，碧桂園總裁莫斌在該公司的中期業績會上表示，中國城鎮化的進程不會改變，房地產行業的長期需求依然存在，房企的發展空間仍然值得期待。
而在21日中秋節，身處風口浪尖的恒大董事局主席許家印罕見地在內部發布了一封慰問信，他在信中表示，“當前，公司遇到了前所未有的巨大困難，全體恒大員工都經受著從未有過的嚴峻挑戰……我更加堅信，通過各級領導和全體員工的共同努力、艱苦奮斗，恒大一定能盡快走出至暗時刻，一定能加快推進全面復工復產，一定能實現‘保交樓’的重大目標，向購房者、投資者、合作伙伴和金融機構交出一份敢擔當、負責任的答卷。”