近日，一份《自然資源部辦公廳關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）的文件在市場流傳，落款日期為2022年12月8日。

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而這份《通知》引起市場廣泛關注的原因在于，集中供地制度中曾明確提出的“原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次”未在該通知中出現(xiàn)，相關規(guī)定變成“擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。有市場觀點認為，這意味著集中供制度將取消。

就此，2月3日，自然資源部對外表示，該文件是自然資源部印發(fā)的對地方住宅用地供應工作進行的指導文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好地發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導市場預期的積極作用。

業(yè)內(nèi)認為，兩年的集中供地，疊加房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，開發(fā)商早已不再一味追求規(guī)模，拿地更加理性謹慎，土地市場也降溫明顯，如今對供地模式進行改善是必要的舉措。當前放寬全年供地批次數(shù)量的限制，將有利于緩解房企的資金壓力，并進一步穩(wěn)定房價、地價和市場信心。

供地更加靈活

被市場認為是取消集中供地的《通知》內(nèi)容是關于“建立擬出讓地塊清單公布制度”。

該條款規(guī)定，“市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細清單。……每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判。”同時，“詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。”

這與此前執(zhí)行的集中供地有較為明顯的區(qū)別。過去各城市的供地模式通常為，一年共進行三次供地、集中在兩三個工作日內(nèi)完成幾十宗地塊的地出讓。

“《通知》的規(guī)定意味著，土地出讓實際上是從三次提高到了許多次，每一次具體出讓的可能是幾塊地，也可能是十幾塊地，所以看上去不像過去的集中供地了。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱。

（圖源：中指研究院）

從已發(fā)布了2023年第一次土地出讓公告的城市來看，杭州、蘇州、鄭州、天津?qū)⒎謩e供應13宗、11宗、11宗、1宗地塊，供應量較2022年一批次已有大幅下降。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》是對舊模式的修改完善。“舊模式下，一天內(nèi)出讓，如果沒有開發(fā)商拿地，為避免流拍、維護地價，政府就找國企和城投托底。優(yōu)化后的政策給出了較長的出讓周期，開發(fā)商有充足的準備時間，地方政府也有充足的時間進行勾地、招商引資。”

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，預計未來各城市都會逐步優(yōu)化調(diào)整一年僅三次的集中供地，并不會因當?shù)赝恋厥袌稣w熱度相對較高，而選擇繼續(xù)僅進行三輪。

“集中供地時，不僅城市間因為房地產(chǎn)市場熱度和供地先后等不同有競爭關系，城市內(nèi)各區(qū)域、各板塊間的競爭也較大，如果能夠靈活選擇時間進行供地，預計對于土地市場的成交也會起到正向作用。”于小雨認為，“同時，供地效率的角度看也會明顯提升，地塊條件成熟即可上市交易，無需等待。”

此外，《通知》中還規(guī)定，要因城施策地安排土地出讓規(guī)模，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規(guī)模。其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。

“這類城市通常存在城市經(jīng)濟基本面較弱、人口凈流出、商品住宅庫存較高等特點，”張凱指出，通過控制供地規(guī)模，用未來一段時間消化商品住宅庫存，扭轉(zhuǎn)一定程度上失調(diào)的供需平衡，有利于降低當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資產(chǎn)價值大幅下跌風險。

抑地價的政策效果達成

集中供地制度肇始于2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，改變過去分散式供地的模式。

其中，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡；以拍賣方式交易的地塊，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。除試點中的熱點一二線城市外，不少城市也自發(fā)加入了集中供地的行列中。

根據(jù)各地的執(zhí)行情況，許多城市通常會在一口氣推出數(shù)十宗地塊，少則20余宗，多則上百宗，并在一兩個工作日內(nèi)完成出讓。這樣的模式對房企的資金實力提出了極高的要求，前期需繳納高額的保證金，后期還需要在限定期限內(nèi)完成土地出讓金的支付等。

這一旨在抑制躁熱地市的土拍制度，起初并未能降低開發(fā)商的熱情，2021年的首輪集中工地中，高溢價地塊頻出。例如重慶首輪成交的119宗地塊中，有22宗溢價率超過50%，平均溢價率高達38.9%。

2021年第二輪集中供地便收緊了拿地政策，在限制地價、售價的同時，對購地企業(yè)資格和資金也進行審查，并提出了包括競自持、競品質(zhì)等復雜要求，降低了項目的潛在利潤率，開發(fā)商參拍意愿被降低。

同期，樓市的驟然下行、銷售轉(zhuǎn)弱，使得房企銷售回款逐漸惡化，疊加頻繁發(fā)生的信用事件，越來越多房企出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力。行業(yè)開始走入下行周期，規(guī)模民企更傾向于現(xiàn)金償債而不再是拿地投資。據(jù)民生證券統(tǒng)計，2021年碧桂園、龍湖、融創(chuàng)在集中土地出讓市場分別拿地32宗、61宗、67宗，而在2022年碧桂園、融創(chuàng)基本沒有出手拿地，龍湖的拿地金額則同比大幅下降超6成。

地市熱度隨之走低，22城的集中供地平均溢價率從2021年第一批次的14.8%震蕩走低，至2022年第三批次時跌至2.6%。這期間，部分城市對集中供地進行了優(yōu)化，包括放松限價、延緩土地出讓金繳納時間、下調(diào)保證金比例、出讓優(yōu)質(zhì)地塊等，但仍未能有效帶動開發(fā)商拿地積極性。

土地價格亦同步下行。據(jù)東吳證券數(shù)據(jù)，2020年至2022年11月期間，我國成交土地樓面均價已由1845元/平連續(xù)降至1345元/平，土地價格跌回至2016-2018年期間。“‘兩集中’政策平抑熱點城市土地高溢價的政策效果已經(jīng)達成。”該機構稱。

事實上，業(yè)內(nèi)認為，在房企資金鏈緊張的行業(yè)下行周期中，土地市場疾速降溫，有必要對集中供地政策進行調(diào)整。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年重點22城全年供地計劃完成率不足6成。同時，在市場熱度持續(xù)走低的情況下，為減少流拍，地方城投托底拿地的情況越發(fā)普遍，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比達66%。

從房企端來看，民生證券指出，經(jīng)過兩年的集中供地，現(xiàn)如今房企不再一味追求規(guī)模、拿地也更加理性謹慎，通過進一步增加土拍輪次，可以避免土拍撞期、減少土地流拍，緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，進而保持土地市場穩(wěn)定。

2022年下半年以來已有部分城市對集中供地進行了改動，部分城市將三輪供地增加至四輪、五輪，而有的城市則有退出試點的打算。上述機構認為，供地批次的增加降低了時間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高其拿地機會。同時，地方政府也能根據(jù)年內(nèi)出讓進度調(diào)整供地方案，更好的完成土地供應計劃，減少流拍率。

標簽： 集中供地