盡管去年第四季度起房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，但因市場銷售情況不樂觀，上市房企的業(yè)績依舊深陷泥潭。

截至目前，A股113家上市房企中，已經(jīng)有67家發(fā)布了2022年度業(yè)績預(yù)告或快報(bào)，其中38家預(yù)計(jì)將會虧損，占比超過了56%，有22家連續(xù)虧損；盈利房企數(shù)量為29家，但其中20家預(yù)計(jì)歸母凈利潤同比減少，僅5家預(yù)計(jì)歸母凈利潤增加，僅4家企業(yè)扭虧為盈。

據(jù)克而瑞研究中心測算，按67家房企預(yù)計(jì)的凈利潤上限計(jì)算，這些企業(yè)的歸母凈利潤總虧損839億元，扣非歸母凈利潤總虧損1073億元，虧損規(guī)模同比大幅增加。

【資料圖】

近期，證券交易所對發(fā)布預(yù)虧公告的房企接連發(fā)出關(guān)注函，涉及榮盛發(fā)展、金科股份、大悅城、中南建設(shè)、華僑城、皇庭國際、泰禾、中天金融、陽光城、泛海控股、嘉凱城、新華聯(lián)等。部分房企已經(jīng)對虧損原因進(jìn)行說明，最主要的兩大因素為項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少以及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

過半上市房企現(xiàn)大額計(jì)提減值

在67家已發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告或快報(bào)的A股上市房企中，有九成房企宣告預(yù)虧或盈利減少。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，針對業(yè)績下滑原因，有82%的房企歸因?yàn)橐咔橛绊懟蛘咂髽I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，有56%的房企因?yàn)樾袠I(yè)的低迷而對其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，這是最主要的兩大因素。

此外，有24%的房企提到其他非經(jīng)常性損益導(dǎo)致利潤降低，還有21%的房企認(rèn)為管理費(fèi)用、利息支出較往年劇增，有19%的房企提到2022年租金收入減少。

較往年來看，今年宣告大額計(jì)提減值的房企數(shù)量更多，過半企業(yè)都存在該情況。因而在關(guān)注函中，交易所尤其關(guān)注房企為何出現(xiàn)計(jì)提大額減值準(zhǔn)備，要求上市公司結(jié)合經(jīng)營情況、銷售情況、測算過程等進(jìn)行說明。

以閩系房企陽光城為例，2月20日，陽光城對深交所關(guān)注函進(jìn)行了回復(fù)，其中稱，2022年度房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售情況未見好轉(zhuǎn)，銷售情況依然不容樂觀，全口徑簽約金額較上年同期下降超70%，2022年前三季度計(jì)提資產(chǎn)減值損失17.39億元，存貨跌價(jià)損失成為陽光城2022年預(yù)計(jì)虧損的主要原因之一。

公告明確，本期陽光城共計(jì)計(jì)提減值三個(gè)項(xiàng)目，分別為位于汕尾的住宅項(xiàng)目，因周邊競品均相應(yīng)降價(jià)，項(xiàng)目量價(jià)齊跌，最終計(jì)提約4.9億跌價(jià);位于北海的高層項(xiàng)目，周邊競品均相應(yīng)降價(jià)，公司跟隨競品調(diào)整價(jià)格，計(jì)提約4.7億跌價(jià);而位于貴州的別墅項(xiàng)目計(jì)提約3.4億跌價(jià)，自2022年下半年以來，項(xiàng)目去化幾乎停滯，內(nèi)部預(yù)期售價(jià)已無法實(shí)現(xiàn)銷售目的，因此公司重新對項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格導(dǎo)致計(jì)提減值。

蘇系房企中南建設(shè)2022年新增計(jì)提減值準(zhǔn)備金額相對2021年有可能增加，具體金額尚待進(jìn)一步確認(rèn)，近日該房企也對深交所關(guān)注函進(jìn)行了答復(fù)。

中南建設(shè)預(yù)計(jì)2022年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營虧損在15億元至35億元之間，建筑業(yè)務(wù)經(jīng)營虧損在10億元至15億元之間。該房企稱，多數(shù)區(qū)域銷售規(guī)模萎縮，銷售價(jià)格下降，在對2022年末存貨進(jìn)行減值測試后，預(yù)計(jì)將對位于廊坊、南京江寧區(qū)、蘇州、南通、鎮(zhèn)江、杭州、成都、貴陽、揭陽等地的部分項(xiàng)目新增計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。其中，廊坊2022年成交面積同比增加9%，2022年平均價(jià)格同比減少15.8%；南京市江寧區(qū)2022年成交面積168.5萬平方米，同比減少34.4%，2022年平均價(jià)格同比減少12.4%；杭州市2022年成交面積1394萬平方米，同比減少37.7%；南通市2022年成交面積1202.7萬平方米，同比減少37%。

部分央企排名上升但盈利下滑

過去兩年，在不少民營房企“躺平”之際，房地產(chǎn)央企拿地較多，然而從業(yè)績預(yù)告來看，反而有央企去年盈利下跌甚至預(yù)虧百億。

以招商蛇口為例，2022年招商蛇口全口徑銷售額近3000億元，行業(yè)規(guī)模座次提升至第六，但該公司卻預(yù)計(jì)2022年的歸母凈利潤為38億至46億元，同比下降56%-63%；扣非歸母凈利潤為29億-37億元，同比下降58%-67%。

招商蛇口稱，歸母凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致毛利率下降，同時(shí)由于市場的變化，企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情暴發(fā)期間對租賃物業(yè)采取了減免租金等措施，累計(jì)減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致企業(yè)利潤同比明顯下降。

老牌央企華僑城近期宣告“預(yù)虧百億”一度引發(fā)行業(yè)震動，2月15日，華僑城回復(fù)深交所關(guān)注函，稱其于2022年第四季度對存貨項(xiàng)目進(jìn)行了全面盤查和評估，并依據(jù)會計(jì)謹(jǐn)慎性原則對相關(guān)存貨計(jì)提了資產(chǎn)減值，導(dǎo)致業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，具有合理性。公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。經(jīng)測算，華僑城在2022年度計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)金額約為80億至105億之間。

背靠央企中糧集團(tuán)的大悅城控股，因2022年預(yù)計(jì)業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧且大額虧損，也收到了深交所的關(guān)注函。

大悅城公告稱，2022年業(yè)績預(yù)虧27.8億至29.8億，深交所則表示，大悅城的大額虧損集中在去年第四季度，前三季度收入同比增加12.33%，凈利潤及扣非后凈利潤分別為9065萬元、4233萬元，同比分別下降92%、96%，收入與凈利潤變動趨勢不一致。

大悅城回復(fù)關(guān)注函稱，2022年第四季度房價(jià)出現(xiàn)明顯下降，鑒于公司所處行業(yè)環(huán)境，在2022年末，公司管理層基于謹(jǐn)慎性原則，計(jì)提了約15億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，涉及成都、武漢、張家口、青島等城市的商辦或住宅類產(chǎn)品。商辦類產(chǎn)品計(jì)提減值主要因市場熱度不足，為加速去化商辦產(chǎn)品回籠資金，公司采用以價(jià)換量的方式進(jìn)行銷售；住宅類產(chǎn)品受項(xiàng)目所在區(qū)域疫情管控、市場競爭、位置等因素影響，投資需求減弱，本地客源需求不足，量價(jià)齊跌，公司參考周邊樓盤同類產(chǎn)品及近期實(shí)際成交售價(jià)，對出現(xiàn)減值跡象的項(xiàng)目進(jìn)行測試后判斷未來可變現(xiàn)凈值并相應(yīng)計(jì)提減值。

房企風(fēng)險(xiǎn)出清，券商看好后市

整體來看，房企的主業(yè)盈利能力正持續(xù)走低。

在僅有的4家扭虧為盈企業(yè)中，華夏幸福因期內(nèi)確認(rèn)了債務(wù)重組收益，預(yù)計(jì)2022年將實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤11億~16億元，成為首家扭虧為盈的債務(wù)爆雷房企，但是華夏幸福的預(yù)計(jì)扣非凈利潤仍然虧損168億元以上。

此外，剩下三家扭虧為盈的上市房企是中交地產(chǎn)、中華企業(yè)和海南高速，這三家在扣非后均現(xiàn)虧損。

從多家房企對交易所的回復(fù)可知，房企預(yù)虧的關(guān)鍵因素仍然是市場低迷，一方面，過去兩年的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤處于歷史低位；另一方面，市場復(fù)蘇緩慢，房企加大了計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

克而瑞研究中心分析師房玲、洪宇桁認(rèn)為，在銷售方面，雖然2023年1月由于樓市低迷、市場需求及購買力不足，TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3574億元，創(chuàng)下了2021年以來的新低，不過，截至目前，30個(gè)地級市陸續(xù)發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限，市場情緒開始逐漸向樂觀轉(zhuǎn)變，如果各地政府對于房地產(chǎn)銷售的支持政策能夠持續(xù)，市場信心逐步恢復(fù)，未來房地產(chǎn)的銷售可能迎來好轉(zhuǎn)。目前，行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房企有可能會減少甚至不用計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)往往需要2-3年時(shí)間，由于慣性存在，房企的業(yè)績短期內(nèi)仍將保持低位，在房企風(fēng)險(xiǎn)徹底出清后，房企業(yè)績才有望筑底，這可能會較市場復(fù)蘇慢一拍，上市房企的盈利壓力短期內(nèi)依然巨大。

盡管上市房企今年大概率又交出最差成績單，但近期多家券商均看好地產(chǎn)板塊，認(rèn)為復(fù)蘇將至。

中信證券認(rèn)為，2023年將是地產(chǎn)行業(yè)景氣復(fù)蘇的一年，銷售回暖將從高線市場向低線傳導(dǎo)。中原證券最新研報(bào)表示，從春節(jié)期間找房熱度來看，除一線城市較2022年同期下降3%外，二線及以下城市找房熱度增速達(dá)到6.3%，合計(jì)找房熱度上漲3.7%。平安證券表示，春節(jié)后多個(gè)城市來訪上升反映購房預(yù)期逐步扭轉(zhuǎn)，后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)2023年二季度銷售有望逐步企穩(wěn)。

國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊近日在2023春季策略會上表示，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)將會一直吹，在2022年低基數(shù)效應(yīng)下，疊加政策放松，2023年銷售會有所回升，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)銷售13.8億平方米，同比增長1.5%，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為14.1萬億元，同比增長6%。

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