2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，脫胎于房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司也受到牽連，近期，融創(chuàng)服務、綠城服務、碧桂園服務、佳兆業(yè)美好等脫胎于民營企業(yè)的物企近期即發(fā)布了2022年營收或利潤下降預警。

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值得注意的是，在這樣的背景下，頭部物業(yè)公司中海物業(yè)（2669.HK）卻逆勢而行，2022年，在管面積突破3億平方米，股東應占溢利同比上升29.4%至12.73億港元，也就是說，2022年，中海物業(yè)每平方米的在管物業(yè)歸母凈利為4港幣左右。不過，盡管營收、利潤雙增，但是，中海物業(yè)同樣面臨毛利率下滑、獨立性有待提高的問題。

利潤增長得益于規(guī)模擴張

3月23日，中海物業(yè)發(fā)布截止2022年年度業(yè)績公告。2022全年中海物業(yè)營收為126.89億港元，較去年的94.42億港元增加34.4%；毛利總額同比增長23.1%至20.2億港元；股東應占溢利同比上升29.4%至12.73億港元（2021年：9.84億港元）。每股基本及攤薄后盈利為港幣38.73仙（2021年：港幣29.93仙）。董事會建議派發(fā)2022年年度末期股息8港仙/股。

對于2022年整體收益上升的原因，中海物業(yè)在業(yè)績公告中表示，主要因為以包干制為主導的在管面積上升；支援香港抗疫工作下社區(qū)隔離設施等管理帶來額外收益；以及增值服務業(yè)務增長。

2022年，中海物業(yè)的收入來源于物業(yè)管理服務、增值服務、停車位買賣服務三大板塊，收入占比分別為74.5%、23.5%、2%，其中，物業(yè)管理服務的收入占比同比上升了4.5個百分點，剩余兩類的收入占比有所下降。

值得注意的是，盡管利潤總體處于上升，但是中海物業(yè)的毛利率有所下滑，2022年毛利率15.9%，較2021年的17.4%下降1.48個百分點。對此，中海物業(yè)表示，主要因為直接經(jīng)營成本增速略高于收益，成本增速較快的主要涉及三個方面，即物業(yè)管理服務及增值服務的業(yè)務內(nèi)生增長；香港社區(qū)隔離設施等方面的管理成本；以及應對新冠肺炎疫情而采取的防控措施帶來額外成本。因此，中海物業(yè)2022年毛利總額仍同比上升，主要得益于業(yè)務規(guī)模的持續(xù)增長。

七成在管面積來自母公司

我國的物業(yè)公司，大多脫胎于以開發(fā)業(yè)務為主的房地產(chǎn)公司，中海物業(yè)也不例外。因此，來自第三方業(yè)務的比例一定程度上能看出物業(yè)公司的獨立能力。

從在管項目來看，截至2022年12月31日，中海物業(yè)的在管建筑面積上升23.2%至3.20億平方米，其中，新增項目的55.7%來自獨立第三方，相關合約額為32.03億港元，44.3%來自中建及中海集團，相關合約額為19.98億港元。新增來自第三方的在管面積超五成，這意味著中海物業(yè)的獨立性得到增強。

不過，截至2022年年末，中海物業(yè)在管的項目，仍有近七成面積來源于中建及中國海外集團，近三成來源于獨立第三方，也就是說，中海物業(yè)離真正獨立的目標還有一定距離。

另外，從物業(yè)業(yè)態(tài)來看，通常情況下，非住宅業(yè)務的利潤率高于住宅，因此，想要提高公司整體利潤率，拓展非物業(yè)項目成為物業(yè)公司提高利潤率的一個手段。2022年，中海物業(yè)新增的住宅項目及非住宅項目在管面積分別占68.2%及31.8%，相關合約額分別約32.39億元及19.62億港元。截至2022年年末，中海物業(yè)在管的住宅面積占比75.5%，非住宅占比24.5%。住宅仍是中海物業(yè)在管的主要業(yè)態(tài)。

據(jù)悉，中海在管的非住宅業(yè)態(tài)包括商業(yè)綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、航空、高鐵、醫(yī)院、學校、政府物業(yè)、城市服務、公園、口岸、道路橋樑、公交場站及其他公共設施。

截至2022年末，中海物業(yè)累計進駐144座城市，業(yè)務覆蓋香港及澳門，在管賣場項目數(shù)452個，在管物業(yè)項目1643個。

“降本增效”的科技命題

規(guī)模擴張之際，中海物業(yè)的員工人數(shù)也隨之增長，截至2022年末，中海物業(yè)旗下?lián)碛袉T工57425人，同比增加了5205名。

作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司的成本很大一部分來源于員工工資，近年來，通過科技手段來減少人工成本以促進利潤率增長，成為不少物業(yè)企業(yè)探索的方向。中海物業(yè)在業(yè)績報告中提到，其憑借“星啟物聯(lián)網(wǎng)中臺”技術(shù)，打造全生命周期的數(shù)字產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑“建筑空間”和“數(shù)字空間”鏈接的產(chǎn)品解決方案，將產(chǎn)品規(guī)模化、標準化、定制化，目前已在杭州奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟南農(nóng)商行等多個項目投入使用，共完成了12個項目的驗收。很明顯，相比起在管的1643個項目，中海物業(yè)通過科技手段來降本增效，還有很長一段距離，當然，這也是整個物業(yè)行業(yè)面臨的問題。

資金方面，截至2022年12月31日，中海物業(yè)流動資產(chǎn)凈值為31.7億港幣，銀行結(jié)余及現(xiàn)金較去年增加9.5%至46.91億港元；總負債64.58億港元，短期無抵押人民幣借貸折合6818萬港元。

2022年，在物業(yè)行業(yè)回歸理性，收并購規(guī)模整體縮水的背景下，中海物業(yè)的收并購動作也較少，除了以7600萬元購買中海集團旗下的附屬公司——廣州利和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之外，中海物業(yè)沒有重大收購、出售、以及重要投資。

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